Eigentumswohnung geerbt in Goldenstedt: die ersten Schritte

Wer eine Eigentumswohnung erbt, muss nicht sofort alles entscheiden. Zuerst geht es darum, das Erbe nachzuweisen, die WEG-Verwaltung zu informieren und dafür zu sorgen, dass Hausgeld, Versicherungen und ein bestehendes Mietverhältnis weiterlaufen. Erst danach steht die Frage an, ob Sie die Wohnung selbst nutzen, vermieten oder verkaufen möchten.

Ein Erbfall ist oft eine belastende Zeit. Neben der Trauer kommen Formulare, Termine und Fragen, mit denen viele Erben zum ersten Mal zu tun haben. Liegt die Wohnung in Goldenstedt, in Lutten, Ellenstedt oder im benachbarten Visbek, und wohnen Sie selbst vielleicht ganz woanders, wird die Organisation nicht leichter. Dieser Beitrag ordnet die ersten Schritte und zeigt, wo eine Verwaltung Sie entlasten kann.

Wie weisen Sie nach, dass Sie geerbt haben?

Grundbuchamt, Banken, Versorger und die WEG-Verwaltung brauchen einen Nachweis, dass Sie Erbe oder Miterbe sind. Üblich sind zwei Wege. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, reicht häufig eine beglaubigte Abschrift zusammen mit dem Protokoll über die Eröffnung durch das Nachlassgericht. Gibt es kein notarielles Testament, nur ein handschriftliches oder gar keines, wird in der Regel ein Erbschein benötigt. Diesen beantragen Sie beim Nachlassgericht oder über einen Notar.

Welcher Nachweis in Ihrem Fall genügt, hängt von den Umständen ab. Fragen Sie im Zweifel beim Nachlassgericht oder bei einem Notar nach, bevor Sie Unterlagen an viele Stellen schicken.

Ein wichtiger Hinweis vorab: Wer überlegt, das Erbe auszuschlagen, etwa weil Schulden im Nachlass vermutet werden, sollte sich sehr zeitnah rechtlich beraten lassen. Dafür gelten Fristen, und manche Handlungen rund um den Nachlass können rechtlich eine Rolle spielen.

Warum muss das Grundbuch berichtigt werden?

Mit dem Erbfall geht die Wohnung auf die Erben über. Das Grundbuch nennt aber zunächst weiter den Verstorbenen als Eigentümer. Damit Sie die Wohnung später verkaufen, beleihen oder in der Eigentümergemeinschaft ohne Rückfragen als Eigentümer auftreten können, sollte das Grundbuch berichtigt werden. Das geschieht auf Antrag beim zuständigen Grundbuchamt, in der Regel unter Vorlage des Erbnachweises.

Ob und welche Kosten für die Berichtigung anfallen, erfahren Sie beim Grundbuchamt oder beim Notar.

Was bedeutet es, wenn mehrere Personen gemeinsam erben?

Häufig erben Geschwister oder andere Angehörige gemeinsam. Dann entscheiden Sie wichtige Fragen grundsätzlich zusammen. Ein Verkauf der Wohnung setzt in der Regel voraus, dass alle Miterben mitwirken. Für die laufende Betreuung können je nach Lage auch Mehrheitsentscheidungen möglich sein, die Einzelheiten sind aber rechtlich nicht immer einfach.

In der Praxis hilft es, früh zu vereinbaren, wer Ansprechpartner für WEG-Verwaltung, Mieter und Versicherungen ist. Halten Sie solche Absprachen schriftlich fest. Auch in der Eigentümerversammlung sollte klar sein, wer für die Erbengemeinschaft spricht und abstimmt. Gibt es Streit unter den Erben, ist eine rechtliche Beratung sinnvoll.

Wann sollten Sie die WEG-Verwaltung informieren?

So früh wie möglich. Die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft muss wissen, an wen sie Einladungen, Abrechnungen und Wirtschaftspläne künftig schickt. Teilen Sie ihr mit, wer geerbt hat oder wer vorläufig Ansprechpartner ist, und reichen Sie den Erbnachweis nach, sobald er vorliegt.

Bei dieser Gelegenheit können Sie die wichtigsten Unterlagen der Anlage anfordern, falls sie im Nachlass fehlen. Diese Checkliste hilft beim Sichten:

• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Beschlusssammlung der Gemeinschaft
• aktueller Wirtschaftsplan mit dem monatlichen Hausgeld
• letzte Jahresabrechnungen
• Angaben zur Erhaltungsrücklage und zu geplanten Maßnahmen
• Mietvertrag, Kautionsnachweis und Übergabeprotokoll, falls die Wohnung vermietet ist
• Versicherungsunterlagen, Schlüsselverzeichnis und Zählernummern

Achten Sie in den Protokollen besonders auf beschlossene Sanierungen oder Sonderumlagen. Solche Beschlüsse können auch für Sie als Erben Kosten bedeuten.

Läuft das Hausgeld weiter, und wer zahlt es?

Ja, das Hausgeld läuft in der Regel weiter, denn die Kosten der Gemeinschaft für Heizung, Versicherung, Hausmeister oder Rücklage entstehen weiter. Mit dem Erbe gehen grundsätzlich auch die Pflichten aus dem Wohnungseigentum auf die Erben über. Bei einer Erbengemeinschaft kann sich die Gemeinschaft in der Regel an die Erben halten.

Oft lief das Hausgeld bisher per Lastschrift vom Konto des Verstorbenen. Wird dieses Konto aufgelöst oder gesperrt, platzen die Abbuchungen. Klären Sie deshalb mit der WEG-Verwaltung und der Bank, von welchem Konto künftig gezahlt wird. Offene Beträge aus der Zeit vor dem Erbfall sollten Sie mit der Verwaltung abstimmen.

Was gilt, wenn die Wohnung vermietet ist?

Der Tod des Vermieters beendet den Mietvertrag nicht. Als Erbe treten Sie grundsätzlich in den bestehenden Vertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Miete, Laufzeit und Vereinbarungen bleiben, wie sie sind. Auch die Mietkaution gehört dazu, prüfen Sie deshalb, wo und wie sie angelegt ist.

Schreiben Sie dem Mieter, wer jetzt sein Ansprechpartner ist und auf welches Konto die Miete künftig gehen soll. Prüfen Sie, ob die Nebenkostenabrechnung für das vergangene Jahr schon erstellt wurde. Steht später ein Auszug an, hilft Ihnen unser Beitrag zum Mieterwechsel mit Hinweisen zu Übergabe, Kaution und Neuvermietung.

Die Wohnung steht leer: Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?

Hat der Verstorbene selbst in der Wohnung gelebt, steht sie nach dem Erbfall oft leer. Lassen Sie sich mit dieser Entscheidung Zeit, soweit das möglich ist. Sichern Sie zunächst die Wohnung, lesen Sie die Zähler ab und sorgen Sie dafür, dass sie regelmäßig kontrolliert und im Winter ausreichend beheizt wird.

Die folgende Übersicht kann bei der Abwägung helfen:

Wichtig ist, dass alle Miterben die Entscheidung mittragen. Holen Sie sich vor einem Verkauf oder einer größeren Renovierung steuerlichen Rat.

Welche Versicherungen sollten Sie prüfen?

Das Gebäude ist in einer Eigentümergemeinschaft meist über die Gemeinschaft versichert. Die WEG-Verwaltung kann Ihnen sagen, welche Gebäudeversicherung besteht. Für die Wohnung selbst gibt es oft eigene Verträge des Verstorbenen, etwa eine Hausratversicherung oder eine Haftpflichtversicherung für vermietetes Eigentum.

Prüfen Sie, welche Verträge bestehen, und sprechen Sie mit den Versicherern, ob sie weiterlaufen, angepasst oder beendet werden sollten. Steht die Wohnung leer, sollten Sie das in der Regel dem Versicherer mitteilen, denn das kann für den Versicherungsschutz wichtig sein.

Und was ist mit den Steuern?

Ein Erbe kann steuerliche Folgen haben, etwa bei der Erbschaftsteuer, bei laufenden Mieteinnahmen oder bei einem späteren Verkauf. Welche Regeln in Ihrem Fall gelten, hängt von vielen persönlichen Umständen ab. Diese Fragen gehören in die Hände einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters. Sprechen Sie dort möglichst früh vor, damit Sie Ihre Entscheidungen auf einer sicheren Grundlage treffen.

Wie sieht das aus Sicht der Verwaltung aus?

Das folgende Beispiel ist verallgemeinert und beschreibt keinen konkreten Kunden. Es zeigt, wie wir Erben typischerweise begleiten.

Zwei Geschwister erben eine vermietete Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus im Landkreis Vechta. Beide wohnen weiter weg. Im ersten Gespräch klären wir, welche Unterlagen schon vorliegen und wer für die Erbengemeinschaft spricht. Wir nehmen Kontakt zur WEG-Verwaltung auf, fordern fehlende Protokolle und den aktuellen Wirtschaftsplan an und klären, von welchem Konto das Hausgeld künftig abgeht.

Dem Mieter stellen wir uns als neuer Ansprechpartner vor und teilen ihm die neue Bankverbindung für die Miete mit. Danach übernehmen wir die laufende Betreuung: Mieteingang, Reparaturen in der Wohnung und die Nebenkostenabrechnung. Vor der Eigentümerversammlung gehen wir mit den Geschwistern die Tagesordnung durch. Rechtliche und steuerliche Fragen verweisen wir an die zuständigen Berater.

Die wichtigste Erfahrung aus der Praxis: Wenn früh feststeht, wer entscheidet und wer Ansprechpartner ist, verlaufen die ersten Monate deutlich ruhiger.

Wann hilft eine Sondereigentumsverwaltung?

Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum, nicht um Ihre Wohnung und Ihren Mieter. Diese Lücke schließt eine Sondereigentumsverwaltung. Sie arbeitet nur für Sie oder Ihre Erbengemeinschaft und übernimmt die Aufgaben, die Sie abgeben möchten. Das ist besonders hilfreich, wenn Sie nicht in der Nähe wohnen oder sich mit Vermietung noch wenig auskennen. Was dazu gehört, zeigt unser Beitrag zur Sondereigentumsverwaltung, einen Überblick über die Leistung finden Sie auf der Seite Sondereigentumsverwaltung.

Wer betreut Ihre geerbte Wohnung in Goldenstedt und Visbek?

Die Gemeinde Goldenstedt besteht aus den Kirchdörfern Goldenstedt, Ellenstedt und dem 1974 eingemeindeten Lutten. Gemeinsam mit Visbek, der nördlichsten Gemeinde des Landkreises Vechta, gehört sie zum Einzugsgebiet unseres Hauptsitzes in Vechta. Von dort betreuen wir Eigentümer und Erben in beiden Gemeinden. Mehr zu unserer Arbeit vor Ort lesen Sie auf der Seite Hausverwaltung in Goldenstedt. Alle Orte, die wir betreuen, finden Sie in der Übersicht Hausverwaltung im Landkreis Vechta.

Weiterlesen im Magazin

• Sie möchten die Betreuung der geerbten Wohnung abgeben? Lesen Sie, was eine Sondereigentumsverwaltung leistet.
• Ihr Mieter zieht aus? Unser Beitrag zum Mieterwechsel zeigt, wie Übergabe, Kaution und Neuvermietung ablaufen.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.