Balkonsanierung in der WEG: Wer entscheidet und wer zahlt in Bremen?

Über eine Balkonsanierung entscheidet in der WEG in der Regel die Eigentümerversammlung, weil die tragenden Teile, die Abdichtung und meist auch das Geländer zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die Kosten trägt dann grundsätzlich die Gemeinschaft nach ihrem Verteilungsschlüssel, sofern die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss nichts anderes regelt. Was genau zu Ihrem Sondereigentum zählt, steht in den Unterlagen Ihrer Anlage in Bremen und kann von Haus zu Haus verschieden sein.

Balkone sind Wind, Regen und Frost ständig ausgesetzt. Mit den Jahren zeigen sich Risse, Rost oder Feuchtigkeit, und irgendwann steht die Sanierung auf der Tagesordnung. Dieser Beitrag erklärt, wie Sie Schäden erkennen, wer was beschließt, wie die Kosten verteilt werden und wie eine Sanierung praktisch abläuft.

Woraus besteht ein Balkon eigentlich?

Ein Balkon ist mehr als eine Fläche zum Sitzen. Technisch setzt er sich aus mehreren Bauteilen zusammen, die unterschiedliche Aufgaben haben:

• Konstruktive Teile: Balkonplatte, Kragarm oder Stützen und die Anbindung an die Fassade. Sie tragen den Balkon und sichern die Standfestigkeit.
• Abdichtung: Sie liegt unter dem Belag und schützt die Konstruktion vor eindringendem Wasser. Dazu gehören auch Anschlüsse an die Hauswand und an die Balkontür sowie die Entwässerung.
• Geländer und Brüstung: Sie schützen vor Absturz und prägen zugleich das Erscheinungsbild der Fassade.
• Bodenbelag und Innenseite: Fliesen, Holzroste oder ein Anstrich auf der Innenseite der Brüstung. Sie betreffen vor allem die Nutzung und das Aussehen.

Diese Unterscheidung entscheidet über Zuständigkeit und Kosten. Ein Schaden am Belag ist etwas anderes als ein Schaden an der Abdichtung darunter.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum und was zum Sondereigentum?

Hier lautet die ehrliche Antwort: Es kommt auf Ihre Anlage an. Maßgeblich sind die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Allgemein gilt, dass Bauteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes nötig sind oder das äußere Bild prägen, nicht zum Sondereigentum gehören können. Was nur der Nutzung einer einzelnen Wohnung dient und ohne Eingriff in die Substanz verändert werden kann, kann dem Sondereigentum zugeordnet sein.

Die folgende Tabelle zeigt eine typische Zuordnung. Sie ersetzt nicht den Blick in Ihre eigenen Unterlagen, denn die Teilungserklärung kann im Einzelfall anders formuliert sein.

Wer trägt die Kosten der Balkonsanierung?

Für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich die Gemeinschaft zuständig. Die Kosten werden dann nach dem Verteilungsschlüssel verteilt, der in Ihrer Anlage gilt, häufig nach Miteigentumsanteilen. Das bedeutet: Auch Eigentümer ohne Balkon zahlen unter Umständen mit.

Viele Gemeinschaften haben jedoch abweichende Regelungen. Die Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass Eigentümer mit Balkon die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung ihres Balkons selbst tragen, ganz oder für bestimmte Bauteile. Außerdem kann die Versammlung unter bestimmten Voraussetzungen eine andere Kostenverteilung beschließen. Ob es in Ihrer Bremer Anlage eine solche Regelung gibt, zeigen die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und die Beschlusssammlung.

Kosten für Bauteile des Sondereigentums, etwa einen neuen Fliesenbelag, trägt in der Regel der jeweilige Eigentümer. Wird der Belag im Zuge einer Sanierung der Abdichtung entfernt, sollte vorher geklärt sein, wer die Wiederherstellung übernimmt. Ein klarer Beschluss vermeidet hier spätere Diskussionen.

Wie erkennen Sie Schäden am Balkon?

Je früher ein Schaden auffällt, desto besser lässt er sich eingrenzen. Achten Sie bei Ihrem Balkon auf diese Anzeichen:

• Risse in der Balkonplatte, im Belag oder an der Unterseite
• Abplatzungen am Beton, besonders an Kanten und Unterseiten
• Rost am Geländer, an Befestigungen oder sichtbar gewordenem Bewehrungsstahl
• Feuchtigkeit, stehendes Wasser, Ausblühungen oder Verfärbungen an der Unterseite
• Lockere Teile, etwa ein wackelndes Geländer oder hohl klingende Fliesen
• Feuchte Stellen in der Wohnung darunter oder an der Wand neben der Balkontür

Gerade Feuchtigkeit wird oft unterschätzt. Dringt Wasser über Jahre durch eine schadhafte Abdichtung, kann es die Konstruktion angreifen und Schäden in angrenzenden Wohnungen verursachen. Wie die Gemeinschaft bei Feuchtigkeit in Wohnungen vorgeht, beschreibt unser Beitrag zum Wasserschaden in der Eigentumswohnung. Melden Sie Auffälligkeiten deshalb der Verwaltung, auch wenn sie zunächst klein wirken.

Was ist bei Gefahr sofort zu tun?

Lösen sich Betonteile, ist ein Geländer locker oder besteht der Verdacht, dass die Tragfähigkeit beeinträchtigt ist, geht Sicherheit vor. Die Verwaltung veranlasst dann Maßnahmen zur Verkehrssicherung, zum Beispiel das Absperren des Bereichs unter dem Balkon, das Entfernen loser Teile oder eine vorläufige Sperrung des Balkons bis zur fachlichen Prüfung.

Solche Sofortmaßnahmen dienen der Gefahrenabwehr. Die eigentliche Sanierung beschließt die Gemeinschaft anschließend in der Versammlung. Eigentümer und Bewohner sollten Absperrungen und Hinweise unbedingt beachten.

Wann braucht die Gemeinschaft einen Gutachter oder Fachplaner?

Bei einem einzelnen rostigen Geländer reicht manchmal das Angebot eines Fachbetriebs. Sobald es aber um die Konstruktion, die Abdichtung oder mehrere Balkone geht, ist ein Sachverständiger oder Fachplaner sinnvoll. Er stellt fest, wie groß der Schaden ist, was ihn verursacht hat und welche Sanierung technisch passt.

Das Gutachten ist zugleich eine gute Grundlage für die Versammlung, und die Angebote lassen sich auf Basis einer gemeinsamen Leistungsbeschreibung vergleichen. Bei größeren Projekten übernimmt der Fachplaner oft auch die Bauüberwachung und begleitet die Abnahme.

Wie beschließt die Eigentümerversammlung die Sanierung?

Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum beschließen die Eigentümer in der Versammlung. Welche Mehrheit im Einzelfall nötig ist und wie die Kosten verteilt werden, hängt von der Art der Maßnahme und von den Regelungen Ihrer Gemeinschaft ab. Eine sorgfältige Vorbereitung hilft, damit der Beschluss klar und nachvollziehbar ist.

Ein guter Beschluss zur Balkonsanierung regelt mindestens diese Punkte:

1. Umfang: welche Balkone und welche Bauteile saniert werden
2. Auftrag: welcher Fachbetrieb auf Grundlage welches Angebots beauftragt wird
3. Finanzierung: ob die Kosten aus der Erhaltungsrücklage, über eine Sonderumlage oder kombiniert gezahlt werden
4. Kostenverteilung: nach welchem Schlüssel verteilt wird, auch für Belag und Wiederherstellung
5. Begleitung: ob ein Fachplaner die Arbeiten überwacht

Bei umfangreicheren Projekten bewährt sich ein Vorgehen in zwei Stufen. Zuerst beschließt die Gemeinschaft, ein Gutachten einzuholen. In einer späteren Versammlung entscheidet sie auf dieser Grundlage über Auftrag und Finanzierung. Ein ähnliches Vorgehen in mehreren Stufen beschreibt unser Beitrag zur energetischen Sanierung im Mehrfamilienhaus.

Wie wird die Sanierung finanziert?

Erste Quelle ist die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft. Sie ist genau für solche Arbeiten am Gemeinschaftseigentum gedacht. Wie gut sie aufgestellt ist, zeigt der Vermögensbericht.

Reicht die Rücklage nicht oder soll sie nicht vollständig aufgebraucht werden, kann die Versammlung eine Sonderumlage beschließen. Jeder Eigentümer zahlt dann seinen Anteil zusätzlich zum Hausgeld. Damit sich alle darauf einstellen können, sollte die Verwaltung früh auf den absehbaren Bedarf hinweisen. Kapitalanleger sollten zudem mit ihrem Steuerberater klären, wie sich die Ausgabe für sie auswirkt.

Wie läuft eine Balkonsanierung praktisch ab?

Nach dem Beschluss geht es an die Umsetzung. Diese Schritte sind typisch:

• Leistungen beschreiben und mehrere Angebote von Fachbetrieben einholen
• Angebote nach Leistungsumfang, Terminen und Preis vergleichen
• Gerüst oder Hebebühne planen, auch Zufahrt und Stellflächen
• Termine mit allen betroffenen Bewohnern abstimmen
• Balkone vor Beginn räumen lassen, etwa Pflanzen und Möbel
• Arbeiten überwachen und Zwischenstände dokumentieren
• Abnahme mit Fachleuten durchführen und Mängel festhalten

Auch in Bremen sollte die Aufstellung des Gerüsts früh geklärt werden. Steht es auf Gehweg oder Straße, kann je nach Lage eine Genehmigung für die Nutzung öffentlicher Flächen nötig sein. Die Verwaltung koordiniert dabei Handwerker, Termine und Bewohner. Wie wir Instandhaltung und Sanierungen für Gemeinschaften organisieren, beschreiben wir auf unserer Seite zum technischen Management.

Wie informieren Sie Mieter und Bewohner?

Während der Sanierung ist der Balkon meist nicht nutzbar, und Handwerker müssen gelegentlich durch die Wohnung. Eine frühe Information vermeidet Ärger. Bewährt haben sich Aushänge im Treppenhaus, ein Schreiben mit grobem Zeitplan und ein fester Ansprechpartner für Rückfragen.

Vermietende Eigentümer sollten ihre Mieter rechtzeitig selbst informieren, denn die Gemeinschaft hat keinen Mietvertrag mit ihnen. Welche Ankündigungs- und Duldungspflichten im Einzelfall gelten und ob sich die Maßnahme auf die Miete auswirkt, sollten Vermieter gesondert prüfen lassen.

Wie sieht eine Balkonsanierung aus Sicht der Verwaltung aus?

Das folgende Beispiel ist verallgemeinert und beschreibt keinen konkreten Kunden. Es zeigt, wie ein solches Projekt aus unserer Sicht typischerweise abläuft.

Ein Eigentümer meldet Abplatzungen an der Unterseite seines Balkons, ein anderer feuchte Stellen an der Decke unter dem Balkon darüber. Wir sehen uns die Balkone an und lassen lose Teile sofort entfernen. Weil mehrere Balkone ähnliche Spuren zeigen, schlagen wir der Gemeinschaft vor, einen Sachverständigen mit der Untersuchung aller Balkone zu beauftragen.

Auf Grundlage des Gutachtens erstellen wir mit dem Fachplaner eine Leistungsbeschreibung, holen Angebote ein und bereiten eine Übersicht für die Versammlung vor. Vorab prüfen wir die Teilungserklärung und die Beschlusssammlung, damit die Kostenverteilung für Konstruktion und Belag klar ist. Nach dem Beschluss stimmen wir Gerüst und Termine mit den Bewohnern ab und begleiten die Abnahme. Die wichtigste Erfahrung: Wenn die Zuordnung der Bauteile vor der Versammlung geklärt ist, verläuft die Diskussion deutlich sachlicher.

Wer begleitet Ihre WEG in Bremen?

Die Stadt Bremen hat 586.271 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 31.12.2024). Eigentümergemeinschaften in Bremen betreut unser Partner Post & Post. Kontaktdaten und Ansprechpartner finden Sie auf der Seite Standort Bremen. Einen Überblick über WEG-, Miet- und Sondereigentumsverwaltung in der Stadt gibt unsere Seite zur Hausverwaltung in Bremen.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.